“Ипотека” тигән һүҙ ике тиҫтә йылға яҡын ҡолағыбыҙҙы “иркәләй”: кемде генә торлаҡлы итмәгән дә шул уҡ ваҡытта үҙәгенә үтмәгән икән ул был бөтмәҫ түләү?! Ошонан сығып “ипотека – финанс ҡоллоғо” тип тә ебәрә бәғзе берәүҙәр. Ай-һай, уйланырға урын бар! Ә кеше фатирын ҡуртымға алып йәшәү йә иһә тығыҙ йортта бер-берегеҙҙең ҡолаҡ итен ашай-ашай, туғандар менән квадрат метрҙар бүлешеү ҡоллоҡ түгелме ни? Ни тиһәң дә, кеше йортона үҙ ҡанундарың менән инеп булмай... Асыуым да килмәһә, хатта теләгән йыһаз-ҡаралтыны, донъя кәрәк-ярағын да сит фатирға ҡуйыу мөмкин түгел, сөнки хужа үҙе теләгән ваҡытта торлағын бушатыуҙы талап итеүе ихтимал. Ә бушҡа киткән аҡса? Берәүҙең торлаҡһыҙлыҡ проблемаһы ай һайын кемдеңдер кеҫәһен ҡалынайта бит... Миңә ҡалһа, барлыҡ мөмкинлектәрҙе баһалап, хәлдән килгән өйҙө һатып алыу, кредитты үҙ мәнфәғәтең өсөн түләү күпкә отошлораҡ.


Ипотека ҡоллоҡ түгел

Ошо урында бер танышымдың монологын килтерәйек: “Беҙ тәүге ипотеканы 2005 йыл аҙағында юлланыҡ. Фатир һатып алыу ғәмәлен тулыһынса атҡарып сыҡҡансы, 2006 йылдың ғинуары тыуҙы. Фатир хаҡы 1 миллион 200 мең һум, тәүге иғәнә – 350 мең һум, ҡалғаны – кредит. Айлыҡ түләү – 11 мең һум самаһы. Күп түгел, әммә ирем генә эшләй, мин бала менән декретта ултырам. Ҡыйын булды. Ремонт эшләү тураһында уйламаныҡ та – фатирҙы йыуып, донъя кәрәк-ярағын урынлаштырғас, нисек бар, шулай йәшәй башланыҡ. Барыһы ла үҙ яйына барҙы. Тәүҙә бик ауыр күренгән ипотекаға ла өйрәндек, яраҡлаштыҡ.
Мин дә эшкә сыҡҡас, хәлебеҙ еңеләйҙе, ремонт эшләнек, йыһазды яңырттыҡ, аҡса башҡа ғәмәлдәрҙе лә теүәлләргә етә башланы. Икенсе бәпесебеҙ тыуғас, Әсәлек капиталы менән бурыстың ҡалғанын ҡапланыҡ. Дөйөм алғанда, ипотеканан мин ҡәнәғәтмен: ошо мөмкинлекһеҙ беҙ фатирлы була алмаҫ инек.
Әйткәндәй, ошо йылдың аҙағында кинәт фатирға хаҡ күтәрелде, торлағыбыҙҙың хаҡы ике миллион һумдан ашып китте. Әгәр ҙә 350 мең һум тәшкил иткән тәүге иғәнә менән тағы ла аҙыраҡ көткән булһаҡ, беҙгә күберәк суммалы кредит алырға тура килер ине. Хәйер, был аҙымға бармаҫ инек, сөнки ул саҡта ҙурыраҡ түләүҙе күтәрә алырлыҡ мөмкинлегебеҙ булманы. Икенсенән, илдәге иҡтисади хәлдең үҙгәреүе, торлаҡ хаҡының ҡапыл күтәрелеүе беҙҙең файҙаға булды – банкка арттырып түләгән сумманы ҡапланы ла ҡуйҙы... Шуға ваҡытында ҡыйыу аҙым яһарға, билде биштән быуып ғаиләнең киләсәге хаҡына тырышырға кәрәк, тип уйлайым. Тәүәккәлләгән – таш ярған!”
Танышымдың фекеренә ҡушылып, ипотека – ҡоллоҡ түгел, ә мөмкинлек, оло хыялығыҙҙы тормошҡа ашырыу сараһы, тип өҫтәге килә. Тик унан дөрөҫ фай­ҙаланырға ғына кәрәк. Кешеләр финанс ҡоллоғона, ғәҙәттә, үҙенең моңһоҙлоғо һәм яуапһыҙлығы арҡаһында эләгә. Беҙҙең кәңәштәр, бәлки, һеҙҙе уйландырырға мәжбүр итер, дөрөҫ ҡарар ҡабул итергә өндәр.

Түләү хәлдән килерлек булһын

Һыу һәм икмәк менән туҡланып ҡына оҙаҡ түҙергә, иртәнән кискәсә ҡара тирең сыҡҡансы эшләргә буламы? Булалыр, бәлки, әгәр үҙ-үҙеңә ниндәйҙер оло маҡсат ҡуйып, йәнтәслим шуға ынтылһаң. Әммә фатир алыу, ни тиклем генә ҙур хыял булмаһын, ғүмерҙе ҡорбанға килтерә торған ғәмәл түгел. Ә кешеләр мөм­кинлектәрен бер аҙ арттырыбыраҡ баһалаусан. “Арзаныраҡ аҙыҡ-түлек һатып алһам, эшкә йәйәү йөрөһәм, миңә айына 5000 һум (3000 йә 4000 – сумманың төрлө булыуы ихтимал) етә ул. Ҡалған аҡса – кредит түләүгә. Арттырып түләп, ни тиклем тиҙерәк ҡотолһам, шул тиклем яҡшы!” Ошондай һүҙҙәрҙе ишеткәнегеҙ бар, эйеме? Әммә был – упҡынға илткән юл, кешенең үҫергә, тормошта ҙурыраҡ уңыш яуларға теләмәүен аңлата. Бына, мәҫәлән, һеҙ эш хаҡы алдығыҙ, банкка бурысығыҙҙы алып барҙығыҙ, ти, ә ҡалған сумма... иларлыҡ ҡына. Матур итеп ял итергә, тәмле ашарға ла етмәй. Тимәк, тағы алға, эшкә һәм эшкә... Хәл шулай мөшкөл икән, йәшәү мәғәнәһен нимәнән табырға? Ҡасан да булһа һеҙҙеке буласаҡ фатирҙанмы? Ә тора-бара эшләүе лә ҡыҙыҡ булмаясаҡ, сөнки тырышлығығыҙҙың барлыҡ һөҙөм­тәһе банк өсөн һымаҡ. Ҡәнәғәтһеҙлек артасаҡ, йәшәү йәме юға­ласаҡ... Унан оҙайлы депрессия баш­ланасаҡ. Эштән яҙырға һәм бөткөһөҙ бурыс һаҙлығына батырға ла йыраҡ ҡалмай. Бына ҡайҙа ул ысын мәғәнәһендә ҡоллоҡ...
Ошонан сығып, тәүге төп ҡағиҙә – ипотека буйынса түләү күтәрерлек булырға тейеш. Кредит тормошоғоҙҙоң ниндәйҙер бер өлөшө булараҡ ҡына үтһен, ә көндәлек ҡара уйҙарға батыу сәбәбенә әйләнмәһен. Ял итергә лә, матур кейем кейергә лә, кафе йә ресторанда тәмле ризыҡтар ашарға ла кәрәк. Һис шикһеҙ, сығымдарҙы самалау мөһим, әммә “бөтә тормошомдо ипотекаға бағышланым” тигән хәл-торош булмаҫҡа тейеш.
Улайһа банкка күпме түләргә һуң? Ғәҙәттә, банк һеҙҙең килем кимәленән сығып, түләү күләмен уның 40 проценты самаһы тирәһендә билдәләй. Әммә уның күләмен үҙегеҙ билдәләгән осраҡтар ҙа бар. Белгестәр фекеренсә, иң ҡулайлы түләү – саф килемегеҙҙең (һалымдарҙы, алименттарҙы, коммуналь хужалыҡ сығымдарын һәм башҡа мотлаҡ түләү­ҙәрҙән тыш) 30 проценты тирәһе. Башҡа кредиттарығыҙ бар икән, уны ла иҫәпкә алығыҙ. Күберәк түләү психологик йәһәттән ҡыйын, ә аҙ түләүҙән файҙа юҡ, сөнки бурыстан тиҙерәк ҡотолғо килә бит! Тимәк, хәлдән килерлек вариантты һайлағыҙ. Бурысты түләгәндән һуң өйрәнгән тормош рәүешен алып бара аласаҡһығыҙмы? Яратҡан шөғөлөгөҙҙән, диңгеҙгә барып ҡыҙынып ҡайтыуҙан, кейем-һалым һәм башҡа әйберҙәрҙе хәстәрләүҙән баш тартмаҫһығыҙмы? Яңы фатирға ремонт яһау, уны йыһазландырыу хаҡында ла онотмағыҙ. Әлбиттә, сығымдарҙы ҡыҫҡар­тырға тура киләсәк. Көн һайын булмаһа ла, йыш ҡына ресторанда киске аш ашауҙы, тегендә йәки бында таксиҙа елдереүҙе, магазиндарҙа башығыҙға ни һуға шуны алыуҙы туҡтатырға тура киләсәк.

Күпме ваҡытҡа алырға?

Банктарҙың күбеһе кредитты 30 йылға тиклем алырға тәҡдим итә, 40 йыл вәғәҙә­ләгәндәре лә бар. Статистика мәғлүмәт­тәре иһә Рәсәйҙә ипотеканы йышыраҡ 15 йылға алыуҙарын күрһәтә. Күптәрҙең уны алданыраҡ түләп бөткәне лә мәғлүм.
Ҡайһы бер белгестәр фекеренсә, ғөмүмән, бер кредитты ла тиҫтә йылдан артығыраҡҡа алырға ярамай, сөнки тап ошо осраҡта ул “ҡоллоҡ” тигәнде аңлата. Уйлап ҡараһаң, ун йыл да аҙ түгел, ә бында тағы ла күберәк... Ипотека түләгәндә “иртәгәһен ишәк ҡайғыртһын” тип йәшәп булмай шул, тиҫтә йылда донъя хәлдәре нисек үҙгәререн дә күҙаллауы ҡыйын. Кредит алыусы вафат булһа йә иһә янғын осрағы теркәлһә, стандарт страховка ярҙамға килә – банк алдындағы бурысты страховка компанияһы ҡаплай, әммә был фатир ялҡытһа, ғаиләгеҙ ишәйһә, ни эшләргә?
Ун йылда ипотека түләүсе алған кредитын яҡынса 70 процентҡа арттырып тү­ләй. Мәҫәлән, 12 процент ставкалы 1 мил­лион һум алһағыҙ, ун йыл эсендә 1,7 миллион һум итеп ҡайтарырға тура киләсәк. Ә 15 йыл эсендә арттырып түләү күләме – 100 процент, 20 йылда 140 процент тәшкил итә, йәғни миллион һум алһаң, 2,5 миллион һум ҡайтарырға тура киләсәк! Шуға күрә, бурыстан тиҙерәк ҡотолоу өсөн теләк-хыялдарығыҙҙы бер аҙ ауыҙлыҡлау фарыз булыр. Ғөмүмән, бәләкәй торлаҡтан башлағыҙ – кредитты ла түләүе еңел, үҙ мөйөшөгөҙ ҙә була. Артабан уны ҙурыраҡҡа алмаштырырға мөмкин. Бик тырышҡанда, кредитҡа алынған фатирҙы ла һатып ебәреп, икенсеһен алыу варианты бар.
Ошо урында бер миҫал килтерәйек. Таныштар, иренең юғары эш хаҡына ышанып (төҙөлөш тармағында эшләй ине), өс бүлмәле фатир алды. Ипотека түләүе 30 мең һумдан ашыу тәшкил итте. Бер йылдан ҡатын декрет ялына китте, ә ире эшһеҙ тороп ҡалды. Бер нисә ай эсендә банк алдындағы бурыстары ниндәй суммаға барып баҫҡанын аңлатып тораһы түгел. Оҙаҡ ҡаңғырғандан һуң, улар был фатирҙы ҡулаҡсаға һатып, банк алдындағы бурысын ҡаплап, артып ҡалған өлөшөн тәүге иғәнә итеп, тағы ла кредит юлланы, бәләкәйерәк һәм арзаныраҡ фатир алды. Әлеге лә баяғы, мөмкинлектәрҙе дөрөҫ баһалай белеү мөһим тигәнде аңғарта был күңелһеҙ миҫал.
Ә инде хәлдән килгән күләмдә кредит юллаған осраҡта ла, барыбер фатир һатып алырға көс етмәһә? Улай булһа, әлегә бүлмә менән мөрхәтһенеп тороғоҙ! Унан һуң килемегеҙҙе арттыра башлау хаҡында уйланырға ваҡыт түгелме? Барыһы ла һеҙҙең ҡулда!

Проценттар быумаһын

“Рәсәйҙә кредит ставкаларының бер ваҡытта ла кеше файҙаһына булғаны юҡ, киреһенсә, уларҙы талауға ҡоролған. Ана, Швейцарияла йылына ике процент ставкалы кредит бирәләр!” – тип яр һалыу­сыларға ышанмағыҙ – Интернет селтә­рендә яҙылған һәр мәғлүмәткә шик менән ҡарарға кәрәк. Икенсенән, беҙ Рәсәйҙә йәшәйбеҙ, ә Швейцарияла түгел. Һәр ғәмәлдең ыңғай яҡтары булған кеүек, кире яҡтары ла бар. Унан һуң, илдәге инфляциянан түбәнерәк ставкалы кредитҡа өмөт итергә түгел, ә ул, белеүебеҙсә, беҙҙең илдә йылына уртаса 10-11 процент тәшкил итә. Шуға ауыртмаған яғығыҙҙы ҡарағыҙ, ниндәйҙер психологик сик бар икән, шуға йүнәлеш тотоғоҙ. Белгестәр фекеренсә, кредит суммаһының психологик сиге 100 процент арттырып түләүҙән артмаҫҡа тейеш, шуға күрә 10 – 12 йылға 11 – 13 процент ставкалыҡ ипотека һәр йәһәттән отошло. Әгәр ҙә ҡыҫҡа ваҡытҡа иҫәпләнгән кредит алырға теләһәгеҙ, ставкаһы юғарыраҡ булһа ла, ҡурҡыныс түгел – арттырып түләгән сумма барыбер ҙур булмаясаҡ.
Әле бынан бер нисә йыл элек илебеҙ хөкүмәте ипотека ставкаһын 7-8 процентҡа ҡәҙәр төшөрөү кәрәклеген белдергәйне. Әммә банктар был теләкте ысынбарлыҡҡа әүерелдерергә ашыҡманы, етмәһә, “донъя­уи иҡтисади көрсөк” тигән ҡәҙимге граждандар бигүк танып белмәгән күренеш тә үҙенекен эшләне – процент ставкалары, киреһенсә, күтәрелеп китте. Мәҫәлән, 2015 йылда 15 – 17 процентлы ставка менән ипотека юллау ҡәҙимге күренеш ине.
Быйыл иһә Рәсәй банктары бер нисә тапҡыр кредит ставкаларын түбәнәйтте, һуңғы тапҡыр ошо күренеш августа булды. Яңылыҡ, күбеһенсә, торлаҡ кредиттарына ҡағыла, кредит ставкаһы хәҙер 7,5 проценттан башлана. Әммә был сик түгел! Һәр хәлдә, августа Пенза ҡалаһында торлаҡ төҙөлөшөн үҫтереү буйынса үткән кәңәшмәлә Рәсәй Премьер-министры Дмитрий Медведев ведомство һәм банк вәкилдәренә ипотека ставкаларын артабан да түбәнәйтеү мөмкинлеген анализларға һәм ипотека баҙары үҫеше буйынса тәҡдимдәрҙе 4 октябргә тиклем әҙерләргә ҡушты. Унан тыш кредит алыусылар өсөн кредиттың тулы хаҡы тураһында электрон закладной һәм мәғлүмәтте асыу стандарттары системаһын индереү буйынса ҡануниәтте камиллаштырыу ҙа тиҙерәк тормошҡа ашырылырға тейеш.
Стандарт торлаҡ һәм торлаҡ төҙөлөшө проекттарына архитектура конкурсы уҙғарыу, күп фатирлы йорттарҙы проектлау һәм төҙөү нормативтарын үҙгәртеү ҙә – көнүҙәк мәсьәләләр. Медведевтың фекеренсә, Рәсәй иҡтисадының ипотека ставкаларын 6-7 процентҡа тиклем төшөрөрлөк мөмкинлеге бар.
Ә ставканың ҙурлығы нимәнән тора? Беренсенән, кредитты ни тиклем аҙыраҡ арауыҡҡа алһағыҙ, шул тиклем ставка түбәнерәк. Икенсенән, страховкалауҙан. Бер нисә йыл элек күпселек банктар комплекслы страховкалауҙы ҡуллана ине. Хәҙер иһә ул мотлаҡ түгел, әммә страховкаланмаған кредит, ғәҙәттә, 2-3 процентҡа ҡиммәтерәк була. Өсөнсөнән, банкка килемдәрегеҙҙе нисек күрһәтәһегеҙ – был да мөһим. Йыш осраҡта был 2-НДФЛ формаһындағы белешмәнән йәки банк биргән бланкта тултырылған, етәксе һәм бухгалтер ҡултамғаһы ҡуйылған белешмәнән (рәсми булмаған килем булһа) ғибәрәт. 2-НДФЛ формаһындағы белешмә менән кредит 0,5 – 1 процентҡа арзаныраҡҡа төшәсәк, әгәр ҙә ипотека юллаған банк аша эш хаҡы алһағыҙ, кредит ставкаһына тағы ла өҫтәмә ташлама булыуы ихтимал.

Йомғаҡлау һүҙе

Нисек кенә булмаһын, Рәсәй халҡының иң ҙур проблемаларҙың береһен – торлаҡ мәсьәләһен ипотека ысулы аша хәл итә башлауына ике тиҫтә йыл самаһы. Ошо йылдар эсендә ул күптәр өсөн йортло булыуҙың берҙән-бер ысулына әйләнһә, икенселәр уға һаман да шикләнеберәк ҡарай йә иһә уны юлларлыҡ мөмкинлеге юҡ... Шулай ҙа, ятып ҡалғансы, атып ҡал, тиҙәр. Торлаҡлы булыуҙың башҡа юлы юҡ икән, ни өсөн кредит алмаҫҡа? Урта хәлле, ҡәҙимге тормош көткән хеҙмәтсән­дәргә миллиондарҙы йыйыу, ай-һай, мөмкин түгел. Шуға ла ошо форсаттан файҙаланмау яҙыҡ булыр ине. Бигерәк тә әлеге осорҙа – кредит ставкалары түбәнәйгән, фатир хаҡтары тотороҡланған ваҡытта.
Әйткәндәй, һуңғы күҙаллауҙар буйынса, киләһе йыл квадрат метрҙарҙың хаҡы артыуы ихтимал. Бының сәбәбе – 218-се Федераль закондың ҡабул ителеүе. Рәсәй Дәүләт Думаһы тарафынан ҡабул ителгән яңы ҡанундар төҙөлөштә өлөшләтә ҡатна­шыу­сыларҙың хоҡуғын яҡлай, етди үҙгә­рештәр вәғәҙә итә. Уның буйынса, өлөш­ләтә төҙөлөш баҙарында муниципаль, дәүләт һәм бәләкәй компаниялар эшләргә тейеш түгел. Унан тыш, төҙө­лөштө алып барыусылар махсус компенсация фондына фатир хаҡының 1,2 процентын күсе­рергә тейеш, был аҡса төҙөлөштә өлөш­ләтә ҡатнашып алдан­ғандарға түләнәсәк. Әлбиттә, ошо үҙгәреш­тәр төҙөлөш баҙарында сағылыш табасаҡ, йыл аҙағына йәки 2018 йылдың башында фатирҙарға, бигерәк тә яңы төҙөл­гәндәренә, хаҡ күтәреләсәк, ти белгестәр. Шуға күрә киләсәкте бөгөн ҡайғыртыу фарыз.