Һәр илдең иң ҙур байлығы ер икәнлеге бәхәсһеҙ. Элегерәк ул икһеҙ-сикһеҙ, бер ҡасан да бөтмәҫ һәм ярлыланмаҫ булып күренә ине. Заман иһә уның да ҡәҙерен белергә өйрәтте. Ҙур ҡалаларҙағы һәм уларҙың тирә-яғындағы бәләкәй генә ер майҙансыҡтары ла, мәҫәлән, алтынға бәрәбәр. Ләкин уны ла әрәм-шәрәм итеүселәр, йәмғиәт өсөн әһәмиәтен аңламаусылар, тейешенсә файҙаланырға теләмәүселәр бар.
– Башҡортостан ер майҙанын рөхсәтһеҙ файҙаланыу осраҡтары иң күп булған төбәктәр исемлегенә инә, – ти “Росреестр”ҙың республика буйынса идаралығының ерҙе күҙәтеү, ер төҙөлөшө һәм мониторинг бүлеге етәксеһе Салауат Ғәбделхаҡов. – Әммә ойошманың әүҙем эшләүе һәм мөлкәтте теркәү кәрәклеге тураһында өгөтләү-аңлатыу саралары алып барыуы һөҙөмтәһендә былтыр “баҫып алыу” осраҡтары, 2015 йыл менән сағыштырғанда, байтаҡҡа кәмене.
Былтыр, алдағы йыл менән сағыштырғанда, Башҡортостанда үҙ белдегеңә биләмәгә хужа булыу осраҡтары Ер тураһындағы ҡануниәтте боҙоу факттарының 30 процентын тәшкил итте. Ә 2015 йылда был күрһәткес 61 процент ине. Тимәк, бер яҡтан, дәүләттең күҙәтеү органдары әүҙемерәк эш итергә өйрәнһә, икенсе яҡтан, халыҡтың хоҡуҡи белем һәм мәҙәни кимәле лә яҡшыра төшкән.
Рәсәйҙә ер участкаларына хоҡуҡ “Мөлкәтте дәүләт теркәүе тураһын­да”ғы федераль закон нигеҙендә башҡарыла. Әгәр ҙә ер биләмәһен файҙалана башлап та уға документ юҡ икән, был Административ хоҡуҡ боҙоуҙар кодексының 7.1-се статьяһы боҙола тигән һүҙ. Был статьяға эләгеү өсөн хужаһы булмаған ер биләмәһен файҙалана башлау мотлаҡ түгел, ә уның сиктәрен боҙоу йәки координата нөктәләрен юҡҡа сығарыу ҙа етә. Әйткәндәй, быға яңылышлыҡ менән дә юл ҡуйылыуы бар. Мәҫәлән, ҡойма эшләгәндә йәки файҙалана башлар алдынан уҡ сиктәрен билдәләгәндә.
2017 йылдың тәүге өс айында ерҙе һаҡлау буйынса дәүләт инспекторҙары республикала 2,5 мең тикшереү үткәргән, уның һөҙөмтәһендә бер меңдән ашыу осраҡта ер ҡануниә­тенең боҙолоуы асыҡланған. Хәбәр итеүҙәренсә, ошо кәмселектәрҙең өстән бер өлөшө самаһы төҙәтелгән дә инде.
Бынан тыш ерҙе маҡсатҡа ярашлы файҙаланмау ҙа киң таралған. Ә уныһы Административ хоҡуҡ боҙоуҙар кодексының 8.8-се статьяһын һанла­мау булып тора.
Ер тураһындағы ҡануниәтте боҙған өсөн яза ла ҡатылана бара, һәм хәҙерге заманда шунһыҙ булмай ҙа. Биләмәгә үҙ белдегеңә эйә булған өсөн граждандар 2015 йылдан алып ошо майҙандың кадастр хаҡының (әгәр ҙә ул билдәләнгән булһа) 1 процентынан алып 1,5 процентына саҡлы штраф түләргә мәжбүр ителәсәк. Ҡануниәттә ошо сумманың 5 мең һумдан да кәмерәк булырға тейеш түгеллеге тураһында ла әйтелгән. Ойошмалар һәм шәхси эшҡыуарҙар өсөн был күрһәткес 2 проценттан алып 3 процентҡа саҡлы, ләкин 100 мең һумдан да аҙыраҡ булмаған сумманы тәшкил итә.
Ерҙе ҡанунлаштырылған маҡса­тына ярашһыҙ файҙаланған өсөн дә яза ҡаралған: кадастр хаҡының 0,5 процентынан алып 1 процентына саҡлы, әммә 10 мең һумдан да кәм булмаған штраф. Ойошмалар өсөн был һан кадастр хаҡының 1,5 процентынан алып 2 процентына тиклем һәм кәмендә 100 мең һум тәшкил итә. Ни өсөн кадастр хаҡын нигеҙ итеп алалар? Сөнки ерҙең хаҡы бер төрлө түгел, был биләмәләр тупраҡтың уңдырышлылығы, ҙур ҡалаға яҡынлығы, ер аҫты байлығы һәм башҡа күп шарттары буйынса бер-береһенән ныҡ айырыла. Заман үтеү менән улар үҙгәрергә лә мөмкин, шуға күрә комиссия ерҙең хаҡын биш йыл һайын баһаларға бурыслы.
Әгәр ҙә кадастр хаҡы билдә­лән­мәгән икән, ер майҙанын маҡсатҡа ярашһыҙ файҙаланған өсөн граждан­дарҙан – 10 мең һумдан алып 20 мең һумға саҡлы, ә ойошмаларҙан 100 меңдән алып 200 мең һумғаса штраф түләттерәсәктәр. Шуға күрә, ер тураһындағы ҡануниәтте боҙоусылар исемлегенә эләкмәҫ өсөн, “Росреестр” биләмәгә хоҡуҡты үҙ ваҡытында теркәтергә, уны күрһәтелгән маҡсатта ғына һәм ер үлсәүселәр билдәләгән сиктәрҙә генә файҙаланырға, башҡа хужаларҙың хоҡуҡтарын да иҫәпкә алып эш итергә кәңәш бирә.
Әгәр ҙә һатып алғанда уҡ ошо майҙанға ҡағылышлы ҡануниәт талаптары боҙолған булып сыҡһа, нимә эшләргә?
– Был яңы хужаны яуаплылыҡтан ҡотҡармай, – ти Салауат Ғәбделхаҡов. – Һатып алған саҡта уҡ килешеүҙә күрһәтелгән бөтә объекттарҙың, ҡойманың, тәьминәт структураһының ошо биләмә сиктәрендә урынлаш­ҡанмы, юҡмы икәнлеген тикшереү мотлаҡ. Ә быны белеү, йәғни документта күрһәтелгән шарттарҙың ысынбарлыҡҡа тура килеүен асыҡлау өсөн кадастр инженерҙарына мөрә­жәғәт итергә кәрәк. Улар барыһы ла беҙҙең “Росреестр” сайтында күрһә­телгән. Ерҙе һатып алырға теләгәндәр ошо мәғлүмәтте уның хужаһынан һорап алырға хаҡлы.
Ерҙең әлеге мәлдә ниндәй эш өсөн файҙаланылыуын нисек белергә? Һатып алыр саҡта ерҙең ниндәй категорияға ҡарауы йәки уны файҙа­ланыуҙың рөхсәт ителгән төрҙәре менән танышырға кәрәк. Ҡайһы саҡ шулай ҙа була: яңы хужа был майҙанды торлаҡ йорт һалыу өсөн һатып алған, ә ул, баҡһаң, ауыл хужалығы тәғәйенләнешендәге ер итеп теркәлгән икән. Һөҙөмтәлә йорт төҙөү­сене ҙур штраф көтә. Биләмәһенең маҡсатын ул, тәбиғи, үҙгәртә алмай. Тимәк, йә уны ауыл хужалығы тәғәйенләнешендә файҙаланырға, йә һатырға (ҡуртымға бирергә), закон рөхсәт иткән башҡа маҡсаттарҙа ҡулланырға ғына ҡала. Ҡыҙыҡһын­дырған ер майҙаны тураһындағы мәғлүмәтте “Росреестр”ҙың сайтында, Күп функциялы үҙәктә, Кадастр палатаһы офистарында һоратып алырға мөмкин.
Ерҙе нисек файҙаланыуҙарын даими тикшереп тороу ҙа бөгөн йыш ҡулланыла. Милек хужаһы дәүләт инспекторына ергә хоҡуҡты раҫлаған танытма, танытманан өҙөк йәки акт, суд ҡарары, техник йәки башҡа документтарҙы күрһәтергә бурыслы. Әгәр ҙә рәсми теркәү өсөн документтар юҡ икән, ер биләмәһен файҙаланырға рөхсәт итеүҙе һорап муниципаль органға йә булмаһа ергә милек хоҡуғын ҡанунлаштырыу өсөн судҡа мөрәжәғәт итергә ҡала.
Ер майҙанының сиктәре документта күрһәтелгәнгә тап килмәгән осраҡта нимә эшләргә? Ундай хәлдәрҙә күршеләр менән дә йыш ыҙғыш сығыусан: ни эшләп ҡоймағыҙ беҙҙең биләмәгә инеп киткән, ниңә йортоғоҙ беҙгә бик яҡын тора һәм башҡалар. Быны алдан уҡ асыҡлау һеҙҙең тормоштоң тыныслығын тәьмин итәсәк, ә мәғлүмәтте мөлкәт буйынса берҙәм дәүләт реестрында (ЕГРН) белешергә, унда табылмаған осраҡта кадастр инженерын саҡырып үлсәү эштәре үткәртергә кәрәк. Артабан ул тейешле документтар әҙерләп бирергә, ә ер хужаһы ошо документтар менән ЕГРН исемлегенә инергә ғариза бирергә тейеш.
Һеҙҙең биләмәгеҙ шәхси торлаҡ йорт һалыу өсөн тәғәйенләнгән икән, тимәк, был майҙанда кафетерий ҙа, автосервис та, башҡа төрлө объект та төҙөргә ярамай. Ауыл хужалығы маҡсаттары өсөн билдәләнгән ергә ҡарата талаптар ҙа шул уҡ. Ә был талапты күҙәтмәгән осраҡтар бихисап, сөнки шәхси торлаҡ йорт төҙөү өсөн ер майҙаны, мәҫәлән, эшҡыуарлыҡ объекттары урынлаштырыу өсөн һатылған биләмәнән арзаныраҡ, һуңынан ер һалымын да аҙыраҡ түләү мөмкинлеге бар.
Киләһе йылдың 1 ғинуарынан ер ҡануниәтенә яңы үҙгәрештәр үҙ көсөнә инәсәк. Уларҙың иң әһәмиәтлеһе шулдыр, моғайын: аныҡ сиктәре булмаған ер майҙаны менән эш итеү (һатыу, бүләк итеү, мираҫҡа ҡалдырыу һәм башҡалар) тыйыла. Әгәр ҙә, мәҫәлән, кемдер ер майҙанына хоҡуғын “дача амнистия”һы нигеҙендә рәсми теркә­теп ҡалған, ләкин тейешле кадастр хеҙмәтен саҡырып сиктәрен аныҡ билдәләү үткәрмәгән икән, 2018 йылда ул биләмәһен хатта мираҫҡа ла ҡалдыра алмаясаҡ.
Белгестәр раҫлауынса, ерҙе маҡ­сатҡа ярашлы файҙаланмауҙы иҫбат итеү – ҡатмарлы мәсьәлә. Мәҫәлән, ер торлаҡ йорт һалыу өсөн бирелгән, ләкин был төҙөлгән йорт, нигеҙҙә, етештереү йәки сауҙа өсөн фай­ҙаланыла, ауыл хужалығы алып барыу өсөн алынған биләмәлә торлаҡ йорттар ҙа ултыра һәм хужаһы уларҙың фермер хужалығы өсөн кәрәк булыуын дәлилләй һәм башҡалар. Унан һуң эшмәкәрлек маҡсаттарын да бер нисәһен бер юлы алып барырға мөмкин бит әле. Шуға ла суд­тар был хәл буйынса төрлөсә ҡарар сығара. Мәҫәлән, төҙөлгән бинаның бер өлөшөн документта күрһәтел­мәгән маҡсатта файҙала­ныуҙы Административ хоҡуҡ боҙоуҙар тура­һындағы кодекстың 8.8-се статьяһын боҙоу тип иҫәпләмәгән суд ҡарарҙары ла бар икән. Шул уҡ ваҡытта айырым судтар ер майҙанының маҡсаты бөтә биләмәгә ҡағыла тип раҫлай.
Бынан тыш ҡануниәт һатып алын­ған (ҡуртымға бирелгән) ер майҙанын бөтөнләй файҙаланмауҙы ла хоҡуҡ боҙоу тип иҫәпләй, һәм уның өсөн дә штраф санкциялары ҡаралған. Рәсәй Ауыл хужалығы министрлығы мәғлү­мәттәренә ҡарағанда, беҙҙең илдә һөрөнтө ерҙәрҙең 18 проценты (20 миллион гектар) бөтөнләй файҙа­ланылмай. Рәсәйҙең Гражданлыҡ кодексының 284-се статьяһы ауыл хужалығы, торлаҡ йорт һалыу йәки башҡа төҙөлөш алып барыу өсөн бирелгән майҙанды өс йыл буйы файҙаланмаған осраҡта уны хужа­һынан тартып алып дәүләткә тапшы­рыуҙы күҙ уңында тота. Рәсәй Хөкүмәтенең 2012 йылдың 23 апрелендәге 369-сы ҡарарында әйтелгәнсә, һөрөнтө ерҙә бер нәмә лә үҫтерелмәй, тупраҡ эшкәртелмәй, уны һаҡлау саралары күрелмәй, культуралаштырылған сабынлыҡтың 30 процентында бесән сабылмай йәки сүп үләне баҫҡан, көтөү йөрөмәй, баҫыу өсөн тәғәйенләнгән майҙандың 15 процентын ҡыуаҡлыҡ йәки ағас баҫҡан икән, тимәк, уны хужаһынан тартып алырға мөмкин. Дөрөҫ, бының өсөн “Россельхознадзор”ҙың урын­дағы бүлексәһе ошо майҙанды йыл һайын тикшереп торорға һәм уны ташландыҡ ер тип таныуы тураһында ҡарар сығарырға тейеш. Шунһыҙ судтың ерҙе файҙаланмау буйынса дәлилдәр юҡ тип таныуы ихтимал, һәм юридик практикала ундай һығымталар аҙ түгел. “Real Estate Zemer Consulting & Development” директоры Екатерина Орлова раҫлауынса, ергә хосуси милек институты һәм уны хоҡуҡи яҡтан көйләү беҙҙең илдә әле аныҡ ҡына яйға һалынмаған, сөнки был ғәмәлде тормошҡа ашыра башлауға 20 йыл самаһы ғына уҙҙы. “Милексе үҙ милкен теләгәнсә файҙалана ала, әммә был беҙҙә төрлө шарттар менән сикләнгән. Ғәмәлдә ул шартлы рәүештә генә хосуси милек булып тора, сөнки бөгөнгө ҡануниәт­тең ошо милекте хужаһынан тартып алыу мөмкинлеге киң, ул хатта урын­дағы хакимиәткә лә был мөмкинлекте тормошҡа ашырыу буйынса теләгән норматив акт ҡабул итеү хоҡуғы бирә,” – ти ул. Эксперттар яҙғанса, яза алымдары ҡулланып ҡына ерҙе файҙа­ланыуҙың йоғонтололоғон күтәреп булмаясаҡ. Маҡсатҡа өлгәшеү өсөн иҡтисади дәртләндереү алымдары ла кәрәк.