Йәш ғаиләләр араһында өйләнешеү менән үҙенә фатир һатып алғандары һирәк, күпселеккә ипотека кредитын ҡулланырға тура килә. Һуңғы йылдарҙа торлаҡ төҙөлөшө йәнләнә барыу менән бергә кредит өсөн проценттың кәмеүен дә күҙәтәбеҙ. Ҡайҙан һәм күпме алырға? Хәлеңдән киләме икәнен нисек иҫәпләп ҡарарға? Күптән түгел Мәскәүҙә үткәрелгән “Рәсәйҙә ипотека кредитлауы” тип аталған XVI Бөтә Рәсәй конференцияһы ошо тәңгәлдәге күп һорауҙарға яуап бирҙе.


Егерме йыллыҡ
тарихы бар

Илдең ипотека баҙары үҙенең юбилейын билдәләй: ул 1998 йылда “Ипотека тураһында”ғы Федераль закон ҡабул ителгәс эшләп алып китте. Рәсәйҙә кредиттың был төрөнән файҙаланыусы­ларҙың артыуы ил иҡтисадының да йәнләнә төшөүен асыҡ күрһәтә. Дөрөҫ, ипотеканы үҙ иңенә алырға барыһының да хәленән килмәй, ләкин беҙ барыһынан элек шуны онотмаҫҡа тейеш: хеҙмәт баҙарында ихтыяж менән файҙаланған һөнәрҙе һайлаған һәм үҙ оҫталығын даими арттыра барған белгестәр генә банктар менән оҙайлы финанс мөнәсәбәте ҡора ала.
Ипотека һәм торлаҡ кредиттары агентлығы мәғлүмәттәре буйынса, былтыр Рәсәй банктары халыҡҡа дөйөм суммаһы ике триллион һумдан ашҡан 1,1 миллион ипотека кредиты биргән.
– Быйыл да ипотека күләме артыуын дауам итәсәк, – ти “Лидер” кредит агентлығының һатыу идаралығы етәксеһе Павел Тимошенко. – Ул кәмендә 2,5 триллион һум тәшкил итер, тип күҙаллайбыҙ. Әлеге ваҡытта торлаҡ һатып алғандарҙың 74 проценты бының өсөн кредит сараларын ҡуллана, ә өс йыл элек был күрһәткес 55 процент ҡына ине. Айырым проекттарҙа был өлөш хатта 90 процентҡа етә.

Нимә ул
ипотека кредиты?

Был кредиттың төп үҙенсәлеге шунда: һатып алынған объект (фатир, йорт, объекттың бер өлөшө) ошо кредиттың банкка түләп бөтөләсәгенә аманат (залог) булып тора. Тимәк, банк уны ҡурҡмай бирә ала, сөнки аҡса кире ҡайтарылмаған хәлдә банктың фатирҙы һатырға ла хоҡуғы бар. Ипотека кредитының проценты ҡулланыу йәки башҡа кредиттарға ҡарағанда түбәнерәк булыуы шуның менән аңлатыла ла инде. Эш һатыуға барып еткән осраҡта финанс учрежде­ниеһы кредиттың түләнгән өлөшөн ипотека алыусыға кире ҡайтара, ләкин был сумманан фатир һатыу менән бәйле сығымдарҙы (риэлтор хеҙмәтенә) тотоп алып ҡала, ҡалғанын үҙенә ала. Кредиты түләнеп бөтмәгән фатирҙы һатҡанда йәки бүләк иткәндә мотлаҡ банктың ризалығы кәрәк. Төҙөлөшө тамамланмаған йорттарҙағы фатирҙы банктар бик һирәк залогка ала, бының өсөн ипотека һораусы йыш ҡына үҙ милке булған башҡа күсемһеҙ мөлкәтен тәҡдим итергә мәжбүр.
Әйткәндәй, “Кредит тарихы буйынса милли бюро” мәғлүмәт­тәренә ҡарағанда, Башҡортостан Рәсәйҙең ипотеканы иң күп алған төбәктәре иҫәбенә инә: былтыр республикала ошо төр кредит менән файҙаланғандар һаны, 2016 йыл менән сағыштырғанда, 23,6 процентҡа артты.

Проценты кәмей,
тиеүҙәре дөрөҫмө?

– Ипотека кредитының уртаса ставкаһы 9-8,5 процентҡаса төшәсәк, банктар был йүнәлештә әҙерлек алып бара ла инде, – ти Павел Тимошенко. – Был эште тәүгеләрҙән булып Һаҡлыҡ банкы башланы. Ул былтыр октябрҙә үк ставканы 11,5 процентҡа төшөргәйне. Был хәл ипотека юллаусылар өсөн генә түгел, ә төҙөүселәргә лә ҡулай, сөнки фатирҙарҙы күберәк һатырға мөмкин бит, шул иҫәптән – яңы төҙөлә башлаған йорттарҙа ла.
Һаҡлыҡ банкы күптән түгел эш хаҡын ошо банк аша алыусыларға ипотеканы 9,5 процент менән бирә башланы. Торлаҡ төҙөлөшө тупланмаһы программаһында ҡатнашыусылар уны ете процент менән дә ала. Башҡортостандың Төҙөлөш һәм архитектура буйынса дәүләт комитеты рәйесе урынбаҫары Егор Родиндың Хөкүмәт кәңәшмәһендә белдереүенсә, үткән йыл аҙағында был программала ҡатнашҡан 1 645 кеше үҙенең туплау осорон тултырған һәм ипотека алғанда ошо түбән процент менән файҙаланған. Ошо уҡ кәңәшмәлә билдәләүҙәренсә, ете процент – ул әле иң түбәнге сик түгел.
– Ипотека кредиты буйынса уртаса баҙар проценты төшөүен иҫәпкә алып, торлаҡ һаҡлыҡ тупланмаһы программа­һында ҡатнашыусылар өсөн уны 4-5 процентҡа хәтлем түбәнәйтеү тураһында уйларға кәрәк, – тине Хөкүмәт Премьер-министры Рөстәм Мәрҙәнов.

Уның төшөүе фатир хаҡын күтәрмәҫме?

Эксперттар раҫлауынса, ипотека өсөн хаҡтың бер процентҡа төшөрөлөүе был төр кредитты биреүҙең күләмен 40 процент самаһына арттыра. Әгәр ҙә ул 7,5-8 процентҡа саҡлы төшөрөлһә, халыҡтың ипотека кредиты алыуы ике тапҡырға үҫергә мөмкин икән. “Недвижимость” агентлығы был процентты 6-7 берәмеккә төшөрөү кредит юллаусылар һанын 30 процентҡа арттырасаҡ тип иҫәпләй. Һәр хәлдә, баҙар ҡануны шулай: берәй нимәгә һорау ҡырҡа артһа, уның хаҡы ла күтәрелә. “Миэль-Новостройки” компанияһының ипотека үҙәге директоры Татьяна Гусева раҫлауынса, был төр кредиттың проценты артҡан һайын, торлаҡтың квадрат метрының хаҡы ла күтәрелә барасаҡ. Ләкин быйыл уҡ шулай булырына ышаныуы ҡыйын: төҙөлөш ойошмаларында фатир алырға теләүселәрҙең сираты юҡ, киреһенсә – төҙөлгән һәм хатта саҡ төҙөлә башлаған торлаҡты һатыр өсөн был ойошмаларҙың һәр береһе риэлторҙар тоторға мәжбүр.
“Est-a-Tet” компанияһы етәксеһе Алексей Новиков “ипотека алыусының портреты” һуңғы йылдарҙа насарайҙы тип иҫәпләй: банктарға кредит тарихы яманатлы булған кешеләр ҙә мөрәжәғәт итә, улар үҙ килемен рәсми документ менән раҫлай алмай һәм тәүге иғәнәнең дә ноль процент булырына өмөт тота. Ипотека кредитының проценты төшөүе килеме уртасанан түбән граждандарҙы ла күпләп йәлеп итәсәк, ләкин уларҙың кредитты ай һайын түләп барырға йыш ҡына хәленән килмәй һәм бурысҡа баталар.

Процентын алмаштырып буламы?

Белгестәр быйыл ипотека кредиты буйынса рефинанслауҙың йәнләнеүен күҙаллай: элегерәк был төр кредитты 12-15 процент менән алғандар хәҙер уны арзанырағына алмаштыра ала. Тимәк, ай һайын түләнеп барған иғәнә кәмей, ғаилә ҡаҙнаһында байтаҡ аҡса һаҡланып ҡала. Тик шуныһы бар: ипотека кредитының яртыһы самаһын түләгән кешеләргә генә был отошло, ә түләп бөтөп килгәндәргә һиҙелерлек файҙа бирмәйәсәк. Тәүгеләренә лә “Абсолют Банк” вәкиле Антон Павлов шулай кәңәш итә: әлеге булғаны менән яңы ставканың айырмаһы ике проценттан ашмай икән, элеккеһендә ҡалыу хәйерлерәк. “Әгәр ҙә, әйтәйек, 11 процент менән алғанһығыҙ икән, яңы ипотека кредитының туғыҙ процентҡа төшкәнен көтөгөҙ”, – ти ул.

Дәүләт кәметтерә аламы?

Юҡ. Дәүләт фәҡәт ҡайһы бер тауар һәм хеҙмәттәрҙең хаҡын ғына көйләй, банк ставкалары был исемлеккә инмәй. Шуға күрә банкты ипотека кредиты өсөн процентты төшөрөргә мәжбүр итеп булмай, етмәһә, был һандар объектив шарттарға бәйле. Мәҫәлән, банк үҙе йәлеп иткән аҡса өсөн дә Рәсәй Банкына түләй. Бөтә донъяны солғап алған иҡтисади көрсөктән һуң сит ил банктарынан арзан аҡса алып тороу ҡыйбатҡа төшә, шуға күрә улар кредитты хәҙер, нигеҙҙә, эске депозит базаһынан алып бирә. Ипотека кредиты агентлығының генераль директор урынбаҫары Марина Малайчик раҫлауынса, депозит буйынса проценттар беҙҙә Европа һәм АҠШ-ҡа ҡарағанда ла юғарыраҡ.

Торлаҡ төҙөлөшө тупланмаһы – нимә ул?

Был программа республикала 2014 йылда эшләй башланы. Асылы шунда: граждандар банкта, ошо программа шарттарына ярашлы, өс-алты йыл ваҡыт эсендә буласаҡ фатирҙың бер өлөшөн һатып алырға етерлек аҡса туплай. Ай һайын уларға республика ҡаҙнаһынан айлыҡ иғәнәнең 30 процентына саҡлы (ләкин өс мең һумдан да артыҡ түгел) өҫтәмә сумма күсерелә бара. Туплау осоро тамамланғас, йәғни программа шарттарында әйтелгән сумма йыйылғас, алты-ете процентлыҡ ипотека кредитын юлларға мөмкинлек тыуа. Әлеге мәлдә был программала беҙҙең республиканан ете мең кеше ҡатнаша.

Өҫтәмә шарттар тәҡдим ителһә, ни эшләргә?

Хәҙерге заманда бурысҡа алыусы түгел, ә уны биреүсе борсола, тиҙәр. Банктар ҙа кредиттың тап графикка ярашлы ҡайтарылыуын хәстәрләргә мәжбүр. Әйтәйек, эшһеҙ тороп ҡалғанда банк бурыстың ваҡытынан алда түләнеп бөтөүен талап итергә хаҡлымы? Эшһеҙ ҡалыу, тимәк, түләү һәләтен юғалтыу тигән һүҙ бит... Банктың ошо кредит буйынса барлыҡ бурыстары һәм хоҡуҡтары “Ипотека тураһында”ғы Федераль законда яҙылған. Унда сираттағы иғәнә түләүҙе 12 ай эсендә өс тапҡыр тотҡарлау банкка бурысты ваҡытынан алда түләтеү хоҡуғы бирә.
Әммә финанс учреждениеһы килешеүҙә ошо талап буйынса өҫтәмә саралар ҙа яҙа ала. Бындай осраҡта “Ваҡытынан алда түләү” тигән пункттың нимә аңлатыуын банк хеҙмәткәренән ентекле һорашығыҙ. Кредит буйынса сираттағы иғәнәләрен түләй алмаған кешегә теләһә ниндәй банк та шул уҡ талапты ҡуясаҡ. Эште юғалтып та ай һайын барыбер түләп бараһығыҙ икән, бәйләнергә урын юҡ.

Ипотекала аҫтыртын кәртәләр бармы?

Кредит килешеүе бурысҡа алыусының банк алдындағы бөтә бурыстарын да теркәй. Шик тыуа ҡалһа, мотлаҡ банк белгесе менән кәңәшләшегеҙ. Был банктың үҙенең дә мәнфәғәтенә тура килә, сөнки, әйтәйек, ваҡытынан алда түләтеү талабы ҡуйыу банк өсөн дә отошло түгел бит – ул айлыҡ иғәнәгә ҡушылып барған проценттарын юғалта.
Килешеүҙә барлыҡ өҫтәмә түләүҙәр ҙә (бер тапҡыр булғаны ла, даими түләнергә тейешлеләре лә) күрһәтелә. Уға ҡул ҡуйыр алдынан иң мөһиме – айлыҡ түләүҙәр графигы менән танышыу, ул һеҙҙең ай һайын алынған килемдең 40-45 процентынан ашырға тейеш түгел.

Банктан алырғамы, риэлторҙанмы?

Ипотека кредиты юллар алдынан һәр кем, тәбиғи, аласаҡ фатирҙы барып ҡарай йәки буласаҡ торлаҡ йорттоң проекты менән таныша. Һәм, ҡағиҙә булараҡ, ошо төҙөлөш ойошмаһында эшләгән риэлторҙар банктан ипотека кредиты алышыуҙа ярҙам тәҡдим итә – банк менән улар көн һайын эшләй, барлыҡ документтарҙы әҙерләп бирәсәк, һеҙгә банк менән кредит тураһындағы һәм риэлтор менән фатир алыу хаҡындағы килешеүҙәргә ҡул ҡуяһы ғына ҡала. Бик уңайлы, әлбиттә.
Тик баҙар иҡтисадында бер нимә лә буш түгел: аралашсы хеҙмәт өсөн дә күпмелер түләргә кәрәк. Был йәһәттән риэлторҙар, тел оҫтаһы булараҡ, заказсыны төрлө өҫтәмә уңайлыҡтар менән йәлеп итергә тырыша. Өфөләге “Беренсе төҙөлөш тресы” компанияһында, мәҫәлән, фатирҙы ошо трестан алған хәлдә риэлтор хеҙмәте өсөн түләмәйһең һ.б. Уның ярҙамына таянырғамы, кредитты банктар буйлап йөрөп үҙаллы алырғамы – һәр кемдең хоҡуғында.